Chytrá změna dispozice z 2+1 na 3+kk

Vytvořeno: 27. 7. 2023

Poslední dva roky se věnujeme dost rekonstrukcím, kdy předěláváme byty své i investorů ve správě. Děláme kompletní rekonstrukce hlavně u bytů v původním stavu:

Obvykle to bývají panelákové byty, kde neproběhla žádná rekonstrukce od doby, kdy byl byt postaven (60.-80. léta 20. století). Tzn.:

  • stará kuchyňská linka
  • rozpadající se hliníkové rozvody elektřiny
  • umakartové bytové jádro
  • staré parkety atp.

Zkrátka v takovém bytě není v pořádku nic a není pronajatelný nikomu. Rekonstrukce nutná.

Začali jsme realizovat přestavby bytů, kde je ještě po staru oddělená kuchyně od obývacího pokoje tak, že přesouváme kuchyň právě do obývacího pokoje. Tím získáváme obytnou místnost navíc, což je plus. Zde ukázka půdorysu typového 2+1:

A nová dispozice s načrtnutým nábytkem v obývacím prokoji:

Kuchyňská linka se přesunula do obývacího pokoje a vznikla tak nová ložnice.

Benefity:

  1. Místo původní kuchyně je vybudován malý pokoj. V bytě tak vzniknou 2 čistě samostatné ložnice, což je velká výhoda pro rodinu s dětmi, kdy jak dospělí, tak děti, mohou mít svůj vlastní pokoj, o který se nemusí dělit. Pro spoustu zájemců je to breaking moment při rozhodování o nájmu. Uspokojíme jak zájemce o 3+1, tak 2+1.
  2. Kuchyň je umístěna do většího z původních obytných pokojů. Takový je obecně i trend nového bydlení. Moje máma vždy říkala: „Mě nevadí, že musím vařit, ale vy si ležíte v obýváku u televize a já jsem v kuchyni sama“. Mami, tímto jsme to vyřešili.
    V tomto případě je nejlepší linku umístit pod okno, což však vyžaduje zakázkovou výrobu s vyšší cenou. Další výhoda je přítomnost kuchyňské linky u okna: Není potřeba digestoře.
  3. Odbouráváme mrtvé metry. Průchozí chodbička mezi chodbou a kuchyní v původní dispozici je zcela mrtvý prostor, jenž nejde příliš využít. Stejně tak prostor pod oknem v obývacím pokoji obvykle nebývá obsazen. Oboje je v tomto příkladu využito na maximum.
  4. O něco vyšší výnos z nájemného, jelikož byt konkuruje kategorii bytů 3+1. Nabídnutá dispozice je navíc unikátní, čímž se odlišuje od všech ostatních nabídek.

I když jsme těch rekonstrukcí dělali už celou řadu, stále se stejně učíme. Postupně vybrušujeme náš standard, aby byly co nejpřitažlivější pro jejich budoucí uživatele, a mohli jsme si tak říct o trochu vyšší nájem, než je obvyklé v daném místě a čase.

Stejné přestavby se dají realizovat i u jiných dispozic (1+1 => 2+kk, 3+1 => 4+kk).


Tomáš Kučera
sledujte mé sociální sítě YouTube Instagram Twitter Facebook LinkedIn Spotify Apple Podcasts