Předčasné splacení hypotéky se vám od září 2024 prodraží! Konec re-financování za lepším úrokem?

Novela zákona o spotřebitelském úvěru, platná od 1. 9. 2024, přináší nová pravidla. Hypotéku s fixním úrokem už nerefinancujete tak jednoduše. Úprava v zákoně má omezit bankovní turistiku. Jaké dopady bude mít? Co to bude znamenat pro investory a běžné spotřebitele s hypotékou na vlastní bydlení?

Fixovaný úrok hypotéky, běžná praxe

Fixace úrokové sazby na hypotečním úvěru = období definované v úvěrové smlouvě, během kterého se banka zavazuje neměnit sazbu. Kdo jste si někdy vyřizoval hypotéku, víte, že jde o běžnou praxi.

V období nízkých úrokových sazeb bývá nejlepší hypotéku zafixovat na roky dopředu – mám jistotu nízkých splátek. V době vyšších sazeb si fixaci volím kratší – čekám na pokles sazeb a chci se co nejdřív vyvázat z nevýhodných podmínek.

Refinancování (skoro) zadarmo

Uvedu příkladovou situaci. Vaše aktuální banka vám zafixovala 5% úrokovou sazbu na příštích 10 let. Sazby zamířily dolů, jiné banky nabízejí lepší podmínky, a tak si úvěr refinancujete u konkurence. V opačném případě byste čekali na konec fixace a vyhazovali peníze z okna na vyšších úrocích.

U některých bank bylo předčasné splacení hypotéky během fixace bez poplatku, u jiných se prodražilo o fixní částku. Od banky můžete poplatek znát jako. Účelně vynaložené náklady či manipulační poplatek. I tak většinou šlo o několik stovek nebo tisícovek – žádné velké částky. Ušetřili jste na splátkách a (skoro) nic vás to nestálo. Od 1. září 2024 bude všechno jinak.

Máme očekávat změnu k horšímu??

Novela zákona o spotřebitelském úvěru zpřísňuje pravidla. S účinností od 1. 9. 2024 ji pocítíme všichni, kdo budeme sjednávat hypotéku. Bude mít dopad na předčasné splacení hypotéky v průběhu doby, po kterou je fixovaná úroková sazba.

Novela má omezit bankovní turistiku

Ministerstvo Financí ČR novelu opodstatňuje: „Cílem novely je nastavení vyvážených podmínek spravedlivých pro všechny spotřebitele. Návrh proto důsledně rozlišuje, zda má spotřebitel pro splacení hypotéky oprávněný důvod, nebo je motivován pouze finanční optimalizací (přechodem k jiné bance za nižšími úroky).

Financování a investování do nemovitostí vás učíme na Strategickém mentoringu. Další běh spouštíme již v září – www.strategickymentoring.cz/

Kolik vás bude stát předčasné splacení hypotéky

Banka při předčasném splacení bude požadovat náhradu dle počtu let zbývajících do konce fixace – maximálně 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace.

Celkový limit náhrady může být nejvýše 1 % z předčasně splacené částky. Z 1 mil. maximálně 10 000 Kč, což popravdě nezní tak hrozně.

A výjimky? Existují a mohou vám ušetřit finance

Co zůstává stejné, je právo spotřebitele na předčasné splacení bez poplatků v předem určených situacích: 

• Na konci období, po které je úroková sazba fixovaná.
• Při navýšení úrokových sazeb bankou – do 3 měsíců od sdělení. 
• V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či manžela/manželky.
• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.

Nově se možnost předčasného splacení bez poplatku bude vztahovat také na:

• Vypořádání společného jmění manželů (rozvod).
• Prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

Spotřebiteli nadále zůstane právo na bezplatné předčasné splacení až čtvrtiny původně sjednané výše hypotéky každý rok při výročí smlouvy. 

Co úvěry, které už máte?

Nová pravidla se vztahují na úvěrové smlouvy sjednané po 1. 9. 2024. U již sjednaných novela ovlivní jen předčasná splacení, k nimž dojde během fixace sjednané po datu účinnosti novely (po 1. 9. 2024).

Poplatky půjdou obejít

Co zpočátku vypadalo na nepříjemné změny, zdá se nemusí být tak hrozné. Jsem zvědav, zda bude novela opravdu chránit spotřebitele, jak zákonodárci slibují. I tak myslím, že někteří už přemýšlí, jak poplatky chytře obejít – např. prodejem nemovitosti své firmě, či přátelům a následným odkupem zpět. Uvidíme po září.

O bankách a úvěrech jsem mluvil s Františkem Petroušem

Poslechněte si skoro hodinový podcast s expertem na hypotéky. Anebo se rovnou zastavte na Seminář Financování investičních nemovitostí.

Tomáš Kučera
sledujte mé sociální sítě YouTube Instagram Twitter Facebook LinkedIn Spotify Apple Podcasts